L’intervista a Giovanni Paglia riflette sul ruolo del pubblico nel garantire l’accesso alla casa, tra mercato immobiliare e funzione sociale dell’abitare. Al centro, il rapporto tra investimento, trasformazioni demografiche e politiche capaci di rendere il mercato abitativo più equo e stabile.
Bologna, 4 – 5 dicembre. Il convegno Alleanza per l’abitare ha rimesso al centro una questione sempre più urgente: come garantire l’accesso alla casa in un contesto segnato dall’aumento dei canoni di locazione, dalla mobilità lavorativa e dalla frammentazione dei nuclei familiari.
Nel dibattito, una delle tensioni principali riguarda il rapporto tra la casa come bene patrimoniale e la casa come servizio abitativo. Un equilibrio complesso, che chiama in causa direttamente il ruolo delle istituzioni pubbliche.
Su questi temi si è concentrata l’intervista a Giovanni Paglia. Assessore della Regione Emilia-Romagna con deleghe alle politiche abitative, al lavoro e ai giovani. Si occupa di programmazione pubblica in materia di casa, welfare e trasformazioni sociali.
È stato intervistato per approfondire il punto di vista istituzionale sul ruolo del pubblico nel garantire accessibilità abitativa e sostenibilità del mercato.
Alice Musca: Il dibattito sull’abitare oscilla tra la centralità dell’immobile come bene primario, dunque patrimoniale, e la sua funzione sociale in quanto servizio abitativo. Le chiedo innanzitutto come immagina, in futuro, l’equilibrio tra queste due funzioni e in che modo il pubblico può contemperare le esigenze dell’investitore con quelle dell’utente.
Giovanni Paglia: Diciamo che la casa è sempre stata, e sempre sarà, un bene patrimoniale.
Sicuramente chi compra casa, che sia la prima e unica o che si tratti della seconda o terza, lo fa per avere un patrimonio che, in qualche maniera, possa spendere un domani e rivendere.
Quindi, la tenuta dell’immobile in buone condizioni, il quartiere in cui si vive e il contesto energetico sono tutti elementi che fanno parte della valorizzazione del proprio patrimonio o di quello familiare.
Il tema della casa in quanto servizio abitativo è collegato a questo: si tratta di un dialogo continuo e costante tra questi due aspetti, e non è che uno escluda l’altro.
È chiaro che, nel momento in cui la casa viene affittata, la locazione funge solo da servizio. A questo punto subentra la funzione del pubblico, perché è il pubblico che deve in qualche maniera favorire la locazione, sostenere entrambe le parti ed evitare che si creino situazioni in cui una persona non riesca a trovare una casa.
Alice Musca: Per gli enti gestori e per gli investitori, il turnover degli inquilini dinamici, quindi non le famiglie tradizionali, ma studenti e giovani lavoratori, genera effetti di vacanza allocativa che rappresentano un rischio operativo e finanziario rilevante. A suo avviso, l’utilizzo di strumenti non convenzionali, come il matching tra coinquilini o la profilazione, può mitigare un simile rischio all’interno di questo segmento particolare di mercato, formato appunto da inquilini che si spostano di continuo?
Giovanni Paglia: Oggi, di fatto, si compensano questi vuoti di uno, tre o quattro mesi applicando canoni mensili leggermente più alti rispetto a quelli degli affitti lunghi.
Si tratta di un modo per coprire i vuoti mensili che si possono verificare. Penso, ad esempio, a un insegnante che fa un contratto da settembre a giugno o uno studente universitario che affitta da ottobre a luglio.
Tuttavia, faccio fatica a pensare altre modalità per riempire questi spazi, perché in genere si verificano nel periodo estivo, quando il bacino d’utenza è quello del turismo; in questo caso, però, le implicazioni giuridiche sono molto diverse.
Chi pratica forme di affitto tradizionale, che siano contratti lunghi oppure per universitari e lavoratori in mobilità, fa fatica a riconvertirle per dare l’immobile in affitto a turisti per uno o due mesi. L’unica alternativa che vedo, tuttavia, è questa.
Alice Musca: Ritiene utile che i fondi di investimento favoriscano una partnership tra pubblico, privato e terzo settore? Dato che oggi il tema della collaborazione è molto discusso, cosa ne pensa e come ritiene che si possa sviluppare?
Giovanni Paglia: Secondo me in tutto il mondo l’investimento immobiliare è un investimento che tutti i fondi fanno: nei loro portafogli hanno, per forza di cose, una quota immobiliare.
Devono necessariamente avere una parte di mattone, che si tratti di un capannone industriale, un ufficio o una residenza, quello è un altro discorso. In questo caso, occorre che il pubblico garantisca un rendimento, perché poi i fondi ragionano solo con questa logica.
Se si assicura un ritorno del 2-3%, può darsi che a loro vada bene, dato che mettono nel paniere un 10-20% sul settore immobiliare e, magari, quel 2-3% gli ritorna nel complesso.
Anche perché dai titoli di Stato non ottengono molto di più. Il problema, però, è che spesso il mattone non garantisce nemmeno quel 3%, è questo il tema.
Alice Musca: Nell’intervento precedente Irene Tinagli ha parlato del cambiamento strutturale che sta avvenendo nella configurazione della popolazione. A questo proposito, se in passato si costruivano case grandi per nuclei familiari di circa cinque persone, oggi forse quelle case devono essere suddivise perché le famiglie sono più piccole. Quali sono, secondo lei, le principali cause di questo fenomeno e come dovrebbe essere gestito, considerando anche la forte tradizione e cultura della casa presenti in Italia?
Giovanni Paglia: Io credo che gli stili e i comportamenti di vita vadano sempre di più verso famiglie piccole. In prospettiva faccio fatica a vedere famiglie che abbiano quattro, cinque, sei figli.
Questo fenomeno ha diverse ragioni: in primis oggi non si fanno più figli a vent’anni, ma si incominciano a fare all’alba dei trenta, età in cui è più complicato averne molti. Di conseguenza le famiglie tendono a essere sempre più piccole.
Il nocciolo della questione è che gli appartamenti grandi hanno un problema oggettivo: i comuni fanno fatica ad autorizzarne lo sdoppiamento, anche perché questo vorrebbe dire portarsi dietro tutta una serie di oneri (garage, servizi, ecc.).
Sarebbe dunque più facile metterli in affitto, ad esempio una persona anziana o sola può decidere di affittare una stanza. Tuttavia, così facendo si perde l’IMU per la prima casa; quindi, da un punto di vista fiscale, non si viene favoriti, anzi il contrario.
Si potrebbe introdurre il tema della demografia, ma si tratterebbe di un discorso molto lungo. Parlare di demografia significa chiamare in causa anche gli stili di vita e l’educazione scolastica.
Si tratta di trovare una stabilità non solo economica, ma soprattutto culturale. Investire su una famiglia di quattro figli implica che, per almeno una decina d’anni, tutta la vita familiare e la relazione di coppia ruoteranno inevitabilmente attorno alle esigenze di bambini piccoli, e dunque non autosufficienti.
È evidente che questo è un tema culturale, ancor più che economico. A questo proposito, gli asili nido non bastano: possono risolvere il problema economico, perché permettono ai genitori di andare a lavorare, ma non esauriscono tutte le implicazioni culturali e personali che questa scelta comporta.
Alice Musca: È sicuramente un tema molto complesso. Per concludere, le domando come vede evolvere il ruolo dei piccoli proprietari all’interno delle politiche dell’abitare. Quali strumenti ritiene necessari per incentivare anche loro a partecipare ai programmi di housing sociale, considerando che in realtà questi hanno dei margini molto ridotti per cui i piccoli proprietari fanno fatica? Come vede evolversi questa prospettiva per loro?
Giovanni Paglia: Secondo me il piccolo proprietario ha a disposizione varie opzioni, non una sola. In primo luogo, sicuramente stiamo assistendo a un cambio generazionale: l’intera fascia di persone che oggi ha più di settant’anni, ovvero chi nell’effettivo possiede più appartamenti, deve passare la mano ai figli.
Tuttavia, questo passaggio non sempre avviene perché spesso i figli non si trovano nello stesso comune, magari risiedono fuori regione. In questi casi può sorgere la necessità di affidare a qualcuno la gestione del patrimonio.
Dunque, la gestione del patrimonio immobiliare diventerà una forma di lavoro sempre più diffusa.
Per esempio, spesso accade che ci siano famiglie in cui i nipoti ereditano dai nonni diversi appartamenti situati nella stessa palazzina, e che magari questi eredi non ci parlino neanche tra loro. In quel caso, se non riescono a vendere, cosa probabile perché si tratterebbe di cedere solo le loro quote (per esempio un dodicesimo dell’immobile), la gestione diventa complicata.
A questo punto qualcuno che si occupa della gestione patrimoniale può diventare la soluzione: il proprietario non deve più preoccuparsi della gestione quotidiana perché qualcuno se ne occupa al suo posto.
Un’altra alternativa è di appoggiarsi ad associazioni come Aspi che, oltre ad assistere il cliente in una serie di questioni fiscali e contrattuali, offrono un supporto nella gestione quotidiana e corrente degli immobili.
Tuttavia, esiste una problematica ancora più rilevante: il futuro del patrimonio. Chi investirà nei prossimi anni sulla casa? Saranno i piccoli proprietari o i grandi fondi?
Questo è un interrogativo a cui non so rispondere, per un motivo preciso: finché i titoli di Stato, o meglio il debito pubblico, avranno queste dimensioni, e dunque la necessità di reperire sul mercato almeno 300-400 miliardi all’anno (perché queste sono le dimensioni annuali del nostro debito, che oggi per fortuna è quasi tutto in mani nazionali), ciò significa che questi soldi non andranno in borsa, non confluiranno nei fondi pensione e non saranno investiti neanche sul mattone o quant’altro.
Ci dovrebbe essere, in qualche maniera, un trend capace di ridurre questo debito, e quindi la necessità di drenare a dei buoni tassi. Anche perché oggi i titoli di Stato sono degli ottimi tassi, in più c’è un vantaggio: se, per esempio, una persona ha 150 mila euro, e li investe, riceve la cedola semestrale e si dimentica di ogni preoccupazione.
Con una casa, invece, incassa il canone ogni mese, però potrebbe anche non prenderlo. Inoltre, bisogna preoccuparsi della manutenzione e della gestione.
Capite quindi che la concorrenza del titolo di Stato, oggi, è molto forte.
Ancora più forte di quella delle azioni, perché la borsa oggi porta sempre con sé un’alea di rischio molto elevata. Se, in qualche maniera, si vuole suddividere il proprio patrimonio o averne uno non rischioso, l’investimento immobiliare resta la scelta più ovvia.
Abitare tra mercato e diritto con Giovanni Paglia
L’intervista a Giovanni Paglia evidenzia come il tema della casa richieda politiche capaci di tenere insieme dimensione economica e funzione sociale. In un contesto di profonda trasformazione demografica e lavorativa, la casa non può essere ridotta né a semplice bene patrimoniale e l’abitare non può essere ridotto a mera prestazione assistenziale.
La sfida per il pubblico è costruire condizioni di equilibrio che rendano il mercato abitativo accessibile e stabile, evitando che la casa diventi un fattore di esclusione sociale e territoriale.
Alice Musca
(In copertina Giovanni Paglia per RE-R Emilia Romagna)
Abitare tra mercato e diritto: quale ruolo per il pubblico? con Giovanni Paglia è un’intervista a cura di Alice Musca. Si ringrazia Giovanni Paglia. Clicca qui per leggere tutte le interviste!
