Cosa dovrebbe fare lo Stato per prendersi cura del diritto all’abitare? Stefano Betti, vicepresidente di ANCE, riflette sulle sfide della rigenerazione urbana e dell’edilizia sociale, tra limiti normativi, carenza di investimenti e necessità di un nuovo equilibrio tra pubblico e privato.
Rispondere al fabbisogno abitativo senza consumare nuovo suolo è una delle sfide principali delle città contemporanee.
In questo quadro, la rigenerazione urbana rappresenta una leva strategica, ma richiede regole chiare, investimenti e un nuovo equilibrio tra pubblico e privato.
L’evento Alleanza per la casa del 4-5 dicembre 2025 ha evidenziato come l’attuale assetto normativo renda difficile investire in edilizia sociale e affordable housing.
A parlarne è Stefano Betti, vicepresidente di ANCE, che ha offerto una lettura critica delle principali rigidità legislative e finanziarie e ha rappresentato il punto di vista del settore delle costruzioni nel dialogo con le istituzioni.
Intervistato per analizzare il ruolo dell’edilizia nella rigenerazione urbana e le condizioni necessarie per rendere sostenibile l’housing sociale.
Alice Musca: Oggi abbiamo parlato a lungo delle criticità della domanda e dell’offerta edilizia. Qual è, secondo lei, la principale sfida che il settore edile deve affrontare per contribuire in modo efficace sia al problema dell’incontro tra domanda e offerta sia al cambiamento nel mercato dell’abitare?
Stefano Betti: È chiaro che il problema è complesso, dunque non esiste una risposta univoca. In Italia abbiamo problemi di riscrittura delle leggi urbanistiche e edilizie, sia a livello nazionale che locale. Senza queste leggi non si hanno le condizioni basilari per trasformare il territorio e gli edifici, in modo da poter dare le risposte necessarie.
Dopo questo primo passo, per arrivare alla soluzione del problema, se non ottimale almeno parziale, occorrono investimenti finanziari sia pubblici sia privati, che in questo momento, soprattutto nel Centro-Nord Italia, non sono a disposizione.
Oggi abbiamo tutti la consapevolezza che la casa non è un fatto edilizio ma è un fatto sociale. La casa è il vero collante della collettività e delle città: ad esempio, se non hai una casa a un prezzo accessibile non puoi dare risposta alle offerte di lavoro che trovi e non ricevi i servizi necessari. In questo modo, si va a disgregare il tessuto sociale.
Purtroppo, in questi anni è diminuita l’attenzione nei confronti del rapporto tra domanda e offerta di alloggi. Oggi ci troviamo su posizioni molto divergenti e abbiamo bisogno di trovare soluzioni innovative, a tutti i livelli e per tutti i tipi di casa.
Nella casa pubblica l’unica alternativa sono gli investimenti pubblici; nella casa sociale – l’affordable housing, per usare la dizione europea – il rapporto pubblico-privato, sia nel dialogo urbanistico sia nella costruzione degli strumenti finanziari necessari, può diventare l’elemento fondante per una nuova via alla casa.
A. M.: Proprio parlando di social housing, quindi di edilizia sociale, molti operatori percepiscono questo concetto come un ambito con i margini troppo ridotti. Secondo lei, quali sarebbero le condizioni necessarie per investirvi più facilmente?
S. B.: È chiaro che non stiamo parlando di interventi speculativi: con la speculazione non si fa né una casa pubblica né una casa sociale. Stiamo parlando di interventi in cui, e l’interesse c’è anche da parte dei costruttori, è prevista una parte di edilizia libera che serve a tenere in equilibrio un piano economico-finanziario – l’elemento guida della questione – all’interno del quale vanno inserite le parti di edilizia sociale.
In un sistema organico complessivo, la possibilità di utilizzare una parte di edilizia libera come leva serve a compensare la parte sociale.
Ovviamente, questo è molto più semplice nelle città dove il plusvalore che si può generare dall’edilizia libera è superiore, mentre è un problema di più difficili soluzioni nei piccoli centri o nelle aree in cui il mercato è più debole.
A. M.: ANCE è stata spesso coinvolta in progetti di rigenerazione urbana. Le chiedo quali sono i principali problemi legati a questi interventi e come si possono incentivare anche gli operatori privati a intervenire su aree dismesse o immobili degradati, mantenendo al contempo una sorta di stabilità economica.
S. B.: La rigenerazione urbana è il necessario contraltare a saldo zero di consumo del suolo. Posto che le nostre città debbano cambiare sia per rimanere attrattive che per dare risposte adeguate alle nostre esigenze in trasformazione continua; posto anche che non si può – o quasi – più occupare il nuovo suolo, è chiaro che la rigenerazione urbana diventa lo strumento con la ‘L’ maiuscola.
In Italia abbiamo bisogno di una legge nazionale sulla rigenerazione urbana perché il continuo sovrapporsi di norme e, ai sensi del Titolo V della Costituzione, il rapporto tra Stato e regione in ambito urbanistico hanno creato oggi una decisa confusione legislativa, per usare un eufemismo.
Tanto per intenderci, questa situazione a Milano è sfociata nella magistratura penale, ma non può certo essere in tutti i casi la soluzione al problema. Sono leggi scritte per altri periodi storici, quando la logica era quella dell’espansione.
Quando parliamo di rigenerazione urbana abbiamo bisogno non solo di rivedere le leggi-quadro di governo del territorio, che in Italia risalgono al 1942, ma vanno rivisti anche tutti i decreti degli standard del 1968, costruiti per un periodo in cui la logica era l’espansione.
Oggi, abbiamo bisogno di creare città densificate che si costruiscano, si ricostruiscano e si trasformino su sé stesse, di modo che il cambiamento della destinazione d’uso sia facilitato.
Come dicevo, nella città costruita i parametri di densità, altezza e distanze vanno rivisti dato che non possono seguire la logica della nuova espansione.
Abbiamo bisogno di questi strumenti facilitatori perché, senza questi, non si definisce una proposta economico-finanziaria sostenibile per lo sviluppatore privato, elemento essenziale almeno per la risposta di affordable housing.
Il settore pubblico, nel caso in cui dovesse disporre di risorse economiche, dovrebbe concentrarsi sulla parte dell’ERP (Edilizia Residenziale Pubblica ndr), ovvero l’istituzione pubblica, che è fortemente carente nel nostro Paese.
Rigenerazione urbana e casa accessibile con Stefano Betti
Dalle parole di Stefano Betti emerge con forza il legame tra politiche dell’abitare e trasformazione delle città. Senza regole chiare e strumenti adeguati, la rigenerazione urbana rischia di rimanere un obiettivo incompiuto.
Costruire un’alleanza per l’abitare significa allora superare frammentazioni normative e settoriali, riconoscendo la casa come infrastruttura sociale fondamentale per il lavoro, la mobilità e la coesione delle comunità urbane.
(In copertina Stefano Betti per Il Resto del Carlino)
Rigenerazione urbana e casa accessibile: la sfida dell’edilizia con Stefano Betti è un’intervista a cura di Alice Musca. Si ringrazia Stefano Betti. Clicca qui per leggere tutte le interviste!
